万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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